Welstandskaart Utrecht
← Alle projecten

Oudegracht 168 en 168BS

Het verbouwen van een rijksmonument naar 6 appartementen en een commerciële ruimte op de begane grond.

Gevonden adres
oudegracht 168
Locatie
exact adres Toon op kaart
Coördinaten
52.08964569, 5.12122216

Vergaderingen (3)

  1. 20 jan. 2026

    Verslag, pagina 3

    Wijzigingen op een eerdere aanvraag naar aanleiding van een reparatieverzoek van de gemeente, waaronder het heropenen van dichtgezette kelderlichten in het souterrain voor daglichttoetreding en een nieuwe woningtoegang, plus aanpassingen aan het dakterras en installaties.

    Samenvatting door AI

    Het plan opent oorspronkelijke gevelopeningen in het souterrain om aan de minimale eisen voor daglichttoetreding en BBL te voldoen. De commissie constateert dat de woonkwaliteit door de beperkte omvang en eenzijdige oriëntatie krap is, maar heeft geen bezwaar tegen de wijzigingen omdat ze de monumentale waarde nauwelijks schaden.

    Conclusie: Advies: voldoet onder voorwaarde. De commissie brengt een positief advies uit onder voorwaarden met betrekking tot graafwerkzaamheden, voorzetwanden, indeling tweede verdieping, kleuren, gevelherstel, gevelopeningen en vacuümglas, en dendrochronologisch onderzoek.

    Brontekst
    2. Oudegracht 168 RV / 019902 Betreft wijzigingen op een eerdere aanvraag naar aanleiding van een reparatieverzoek van de gemeente. Over de aanvraag is eerder geadviseerd door de commissie d.d. 18.03.2025. De huidige aanvraag betreft een aantal wijzigingen die voortkomen uit bezwaren op de vorige vergunningsaanvraag. In de huidige situatie bevinden zich in de gevel van het souterrain twee gevelopeningen. Deze werden in de vorige presentatie gebruikt ten behoeve van daglichttoetreding en toegang tot de woning. De hoeveelheid daglicht blijkt echter onvoldoende en de woningtoegang voldoet niet aan de eisen uit het BBL. Oorspronkelijk bevonden zich meer gevelopeningen in de gevel van het souterrain, die in de loop der tijd zijn dichtgezet. In het interieur zijn deze kelderlichten duidelijk zichtbaar. Het plan is om deze kelderlichten weer te openen. Met deze ingreep voldoet de souterrainwoning aan de minimale eisen voor daglichttoetreding. De toegang tot de woning vindt plaats via de opening ter plaatse van de bestaande trap, met een verlaagd plateau. De hoogte van de doorgang bedraagt 1,75 meter en voldoet daarmee aan de eisen uit het BBL voor bestaande bouw. Advies: voldoet onder voorwaarde De commissie kan zich vinden in het herstellen van de oorspronkelijke gevelopeningen en adviseert hierop positief. Gezien de toch heel beperkte daglichttoetreding, beperkte omvang van de woning en eenzijdige oriëntatie plaatst de commissie wel een kanttekening bij de woonkwaliteit van de souterrainwoning. De wijzigingen aan het dakterras en de installaties hebben geen negatieve impact op de monumentale waarde en zijn nauwelijks zichtbaar vanaf de openbare ruimte. De commissie heeft hiertegen geen bezwaar. De commissie brengt een positief advies uit onder de voorwaarden dat gehoor wordt gegeven aan de onderstaande bemerkingen/adviezen en dat bij de verdere uitwerking en uitvoering de afdeling Erfgoed en archeologie actief betrokken worden. • Graafwerkzaamheden achtergevel Voor het uitgraven ter plaatse van de achtergevel wordt geadviseerd contact op te nemen met de afdeling Archeologie van de gemeente. • Voorzetwanden Deze zijn acceptabel mits de bestaibaarheid... [bestaande] beleglatten en vensterbanken behouden blijven en na aanbrengen van de voorzetwanden worden herplaatst. Dit dient in het werk te worden afgestemd met de afdeling Erfgoed. • Nieuwe indeling tweede verdieping De nieuwe indeling is acceptabel mits intacte delen van de 19e-eeuwse indeling, zoals het raam langs de lichtkoker en de alkoof met suitedeuren, worden hergebruikt in de nieuwe indeling. Afstemming in het werk met de afdeling Erfgoed is hierbij noodzakelijk. • Kleuren gevels en kozijnen Een kleuronderzoek is nog niet aangeleverd. Aanbevolen wordt dit alsnog uit te voeren en de nieuwe kleuren in het werk af te stemmen met de afdeling Erfgoed. • Gevelherstel Het gevelherstel betreft voegvervanging en het aanhelen van zandsteen. De gevel verkeert in slechte staat. De werkzaamheden dienen te worden uitgevoerd door een gespecialiseerde restauratieaannemer, in overleg met de afdeling Erfgoed. • Gevelopeningen en vacuümglas De bestaande historisch waardevolle raamstellen worden gerestaureerd en voorzien van vacuümglas. Op enkele plekken wordt een venster geheel vernieuwd vanwege beperkte historische waarde of slechte bouwkundige staat. De ingrepen leiden tot een beperkt verlies van historisch materiaal en tot verbetering van de bouwkundige staat. Afstemming met de afdeling Erfgoed tijdens uitvoering is hierbij noodzakelijk. • Dendrochronologisch onderzoek De afdeling Erfgoed verzoekt deelname aan dendrochronologisch onderzoek van de middeleeuwse moerbalken, zodat de 13e-eeuwse bouwfase beter kan worden geduid.
    Kenmerk (deze vergadering)
    RV / 019902
    Verwijzing naar eerdere vergadering
    18.03.2025
    Brondocument
    https://welstandutrecht.nl/documenten/1776

  2. 18 mrt. 2025

    Verslag, pagina 8

    Aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen naar 5 appartementen en een commerciële ruimte (horeca)

    Toon deze vergaderingVerberg deze vergadering
    Samenvatting door AI

    Beoordeling van het aangepaste voorstel voor het renoveren en splitsen van het rijksmonument, inclusief werkzaamheden aan de werfkelder, achtergevel, installaties, dak, voorzetwanden, rookkanalen, gevels en indelingen.

    Conclusie: Wisselend per onderdeel (deels Voldoet, deels Voldoet onder voorwaarde, kleur gevels aangehouden).

    Brontekst
    2. Oudegracht 168 en 168 bs RV / 0019902 Aanvraag omgevingsvergunning voor het verbouwen naar 5 appartementen en een commerciële ruimte (horeca) Aanwezig : Architect D. Briedé (Iris Architecten) en dhr. Sleper (opdrachtgever) De aanvraag betreft het renoveren van het pand aan de Oudegracht 168 en 168BS en het splitsen van een winkel met bovenwoning tot vijf appartementen met een horecazaak/winkel op de begane grond en in de werfkelder. Het pand is een Rijksmonument. Over de aanvraag is al eerder geadviseerd door de commissie. In het advies wordt ingegaan op het aangepaste voorstel: Werfkelder De commissie adviseerde om de doorbraken in de achtergevel van de werfkelder en de doorbraak ten behoeve van de trapsparing in het dak/plafond van de werfkelder, niet te maken. In het huidig plan wordt de woning in de werfkelder anders ingedeeld Daarmee is de voorgestelde doorbraak ten behoeve van de trapsparing uit het vorig plan niet meer nodig. Voldoet In de achtergevel van de werfkelder worden al aanwezige openingen opengemaakt en gebruikt ten behoeve van daglicht voor de woning. Het openmaken van deze doorbraken heeft beperkte gevolgen voor het monument. Vanwege het uitgraven bij de plaats voor de trap lijkt echter een aanvraag voor archeologie nog noodzakelijk. Voldoet onder voorwaarde Achtergevel naar de binnenplaats In het huidige plan zijn de balkons aangepast. De balkons zijn kleiner en niet meer gedraaid ten opzichte van elkaar. Ze bevinden zich boven elkaar. De ingreep is daarmee passender geworden en begrijpelijk vanuit het oogpunt van gebruik. De toegangen komen op de plek van bestaande gevelopeningen, die iets worden vergroot. Hier gaat enige historische waarde verloren maar dit blijft beperkt omdat de te verwijderen vensters niet hoog monumentaal zijn. Voldoet In het huidig plan wordt op de begane grond nog maar één venster vervangen door openslaande deuren. Dit venster verkeert op dit moment in slechte staat, ingrijpende aanpassing is al nodig. Daarnaast leidt de ingreep tot het weghalen van een stuk gemetselde borstwering. Hoewel er sprake is van enig verlies aan historisch materiaal, is de ingreep vanuit het oogpunt van gebruik begrijpelijk en acceptabel. Voldoet In het huidig plan blijven de vensters op de eerste verdieping als bestaand, maar wordt het (later ingezette) metselwerk in de korfbogen opengemaakt voor daglicht. Hoewel er sprake is van verlies aan historisch materiaal, is de ingreep vanuit het oogpunt van gebruik begrijpelijk en acceptabel. Voldoet Installaties De gewijzigde installaties worden verticaal in een heldere zone versleept en komen bovendaks op en niet zichtbare plek uit. De gevolgen voor het monument blijven hiermee beperkt. De MV-boxen zijn noodzakelijk en leiden niet tot een ernstige aantasting. De raamroosters worden ter plaatse van de wisseldorpels gemaakt en zijn alleen van binnenuit zichtbaar. De gevolgen zijn beperkt. Voldoet Dak In het huidig plan zijn de loggia’s in het dak komen te vervallen en worden in het hoogmonumentale dak op het voorhuis alleen nog dakramen voorgesteld. De achterste kap krijgt wel een aantal dakkapellen, maar gezien de beperktere waarde hiervan en het feit dat deze kap niet zichtbaar is vanaf de openbare ruimte, is deze ingreep minder ingrijpend. Voldoet Details van het dak De details van het nieuw aan te brengen renovatie-dak zijn verstrekt. De isolatie van de kappen heeft beperkte gevolgen als de bestaande dakpannen worden hergebruikt. Dit staat zo op de tekeningen. In de details is te lezen dat de sporen in het zicht blijven. Het is belangrijk een doorgaande damprem te maken en bij naden deze af te tapen. Anders kan de na-isolatie op termijn leiden tot houtrot. Voldoet onder voorwaarde Voorzetwanden De bouwfysische onderbouwing van de opbouw van de wanden is verstrekt. De voorzetwanden leiden niet tot een grote aantasting als de bestaande beleglatten en vensterbanken behouden blijven en na aanbrengen van voorzetwanden worden herplaatst. Voldoet onder voorwaarde Rookkanalen Het rookkanaal tegen de achtergevel in het achterhuis is van hoge monumentale waarde en dateert op de zolderverdieping uit de 17de eeuw. In de huidige tekeningen blijft het rookkanaal op de eerste en tweede verdieping behouden, maar ontbreekt het rookkanaal op de derde verdieping (de zolderverdieping). Misschien dat dit een fout is op de tekening. De commissie adviseert in ieder geval akkoord mits het rookkanaal op de zolderverdieping behouden blijft. Voldoet onder voorwaarde Kleuren gevels Een kleuronderzoek is nog niet aangeleverd. Aanbevolen wordt dit onderzoek nog te laten uitvoeren en de nieuwe kleuren in het werk af te stemmen met de afdeling Erfgoed van de gemeente. Aanhouden Reactie van de commissie ten aanzien van nieuwe onderdelen: Wijzigen indeling begane grond De te slopen trappen hebben beperkte historische waarde en de nieuwe trappen kunnen zonder grote gevolgen voor het monument geplaatst worden. De spiltrap aan de achterzijde is hoog monumentaal en het is op de plattegronden niet helemaal duidelijk of deze behouden blijft. De nieuwe indeling op de begane grond is acceptabel als de hoog monumentale spiltrap aan de achterzijde, inclusief balustrade, behouden blijft. Voldoet onder voorwaarde Wijzigen indeling eerste verdieping De te slopen trap en de nieuwe trap hebben beperkte gevolgen vanwege de vrij beperkte historische waarden van deze onderdelen. De gewijzigde indeling van de achterkamer met de schouw waar een entresol wordt toegevoegd verstoort de ruimte-structuur van deze 19de-eeuwse kamer. Echter, omdat de nieuwe vloer los gehouden wordt van de schouw en mits de kraaldelen van het plafonds deels behouden blijven, is deze ingreep voor het gebruik van de ruimte begrijpelijk. Een overweging is de rand van de entresol recht te trekken (in plaats van een L-vormige plattegrond), zodat op de onderverdieping een vierkante ruimte ontstaat. Voldoet Wijzigen indeling tweede verdieping De te slopen trap en de nieuwe trap hebben beperkte gevolgen vanwege de vrij beperkte historische waarden van deze onderdelen. De nieuwe indeling van de tweede verdieping is acceptabel als de intacte delen van de 19de-eeuwse indeling, zoals een raam langs de lichtkoker en de alkoof met suitedeuren herbruikt worden in de nieuwe indeling. Dit dient in het werk te worden afgestemd met de afdeling Erfgoed van de gemeente. Voldoet onder voorwaarde Wijzigen indeling derde verdieping De nieuwe indeling verstoort het monument niet. De ingrepen die nodig zijn voor het dakterras tasten de monumentale waarden maar beperkt aan omdat dit deel van het dak al eens sterk aangepast is. Met het nieuwe dakterras wordt de oorspronkelijke kapvorm (zadeldak) zichtbaar gemaakt door de spanten visueel door te trekken. Onder voorbehoud van het advies van afdeling stedenbouw: Voldoet De commissie adviseert de afdeling Erfgoed te betrekken bij de volgende werkzaamheden: Gevelherstel Dit betreft voegvervanging en aanhelen zandsteen. De gevel verkeert in slechte staat. Het gevelherstel dient door een gespecialiseerde restauratieaannemer te worden uitgevoerd. Een en ander in overleg met de afdeling Erfgoed van de gemeente. Herstellen en vernieuwen van diverse gevelopeningen en het plaatsen van vacuümglas Het plan is om de bestaande historisch waardevolle raamstellen te restaureren en van vacuümglas te voorzien. Plaatselijk gaat naoorlogse glas-in-lood verloren. Op een enkele plek wordt een venster geheel vernieuwd omdat de historische waarde beperkt is of omdat de staat te slecht is. De ingrepen leiden tot een beperkt verlies van historisch materiaal en de bouwkundige staat wordt verbeterd. Het vervangen van delen van historische gevelopeningen dient in het werk te worden afgestemd met de afdeling Erfgoed van de gemeente. Dendrochronologisch onderzoek De afdeling erfgoed verzoekt om deelname aan dendrochronologisch onderzoek van de middeleeuwse moerbalken, zodat de 13e -eeuwse fase beter gedefinieerd kan worden.
    Kenmerk (deze vergadering)
    RV / 0019902
    Verwijzing naar eerdere vergadering
    onbekend
    Brondocument
    https://welstandutrecht.nl/documenten/1505

  3. 7 jan. 2025

    Verslag, pagina 8

    Het verbouwen van een rijksmonument naar 6 appartementen en een commerciële ruimte op de begane grond.

    Toon deze vergaderingVerberg deze vergadering
    Samenvatting door AI

    De commissie uit zorgen over ingrepen in de werfkelder, de historische achtergevel, installaties, het dak, isolatie en rookkanalen.

    Conclusie: Te herzien

    Brontekst
    2. Oudegracht 168 en 168BS Het verbouwen naar 6 appartementen en een commerciële ruimte Toelichting : Bettina van Santen Aanwezig : Bettina van Santen, Cas Nagtzaam De aanvraag betreft het renoveren van het pand aan de Oudegracht 168 en 168BS en het splitsen van de voormalige elektronicazaak met bovenwoning tot zes appartementen met een horecazaak op de begane grond. Het pand heeft een middeleeuwse oorsprong en kent belangrijke renovaties in de 17de, 19de en 20ste eeuw. Het pand is een Rijksmonument. De commissie reageert als volgt: Werfkelder De werfkelder in het achterhuis dateert uit de 15de eeuw en is van hoge monumentale waarde. De commissie adviseert om de doorbraken in de achtergevel van de werfkelder en de doorbraak ten behoeve van de trapsparing in het dak/plafond van de werfkelder, niet te maken. Dit heeft te veel impact op de hoog monumentale werfkelder en op de achtergevel aan de binnenplaats. Vanuit het oogpunt van functionaliteit lijken de in de kelder gesitueerde slaapkamers ook weinig daglicht te krijgen vanuit de koekoek. Achtergevel naar binnenplaats De achtergevel en de indeling met de drie 6-ruits schuiframen dateert uit ca. 1850. De gehele achtergevel heeft een hoge monumentale waarde. De commissie vindt dat in het voorgestelde plan de achtergevel te veel wijzigt ten opzichte van de huidige monumentale gevel uit 1850. Dat komt met name door de toegangen die moeten worden gecreëerd voor de buitenruimten en de aan te brengen balkons. Daarnaast vindt de commissie dat het verlengen van de kozijnen op de eerste verdieping tot aan de gemetselde bogen een historisch oneigenlijk beeld geeft. In de bouwhistorische verkenning worden de monumentale waarden helder aangegeven. De commissie adviseert om de bouwhistorische verkenning als leidraad te gebruiken voor het ontwerp en in de keuzes die in het ontwerp worden gemaakt hiernaar terug te koppelen. Installaties De commissie vraagt zich af wat voor installaties er nog in/op het pand komen. Komt er centrale verwarming in of stadsverwarming? Daarnaast vraagt de commissie zich af hoe het zit met de luchtbehandelingskast en luchtkoker voor de horecafunctie. De commissie adviseert om dit in een vroeg stadium al mee te ontwerpen en ziet dat graag terug in de aangepaste tekeningen. Bij voorkeur worden hier bestaande schachten voor gebruikt. Dak De kapconstructie van het voorhuis bezit een hoge positieve monumentwaarde. In het voorgestelde plan worden in de kap grote dakkapellen en loggia’s gemaakt ten behoeve van daglicht en buitenruimten voor de daaronder gelegen woningen (woning A, D, E). De commissie vindt dat het dak met de loggia’s en de grote dakkapellen te veel wordt aangetast en stemt niet in het met realiseren van een dakkapel met dichte delen en het toepassen van draaikiepramen. Ze adviseert om de ingrepen in het dak ook als een ontwerpopgave te zien, het dak als een vijfde gevel en daarbij rekening te houden met de hoge monumentale waarde van de kapconstructie. Details van het dak Voor het isoleren van het dak worden van bovenaf, bovenop de bestaande sporen, renovatie dak elementen aangebracht. Dit wordt aan de buitenzijde weer bedekt met de bestaande dakpannen. Bouwkundige details hiervan ontbreken in de aangeleverde stukken. Deze details dienen ter beoordeling van de commissie nog te worden aangeleverd. Daglicht woning D De woonkeuken van woning D heeft alleen daglicht via een vide bij de trap. Daarvoor is in het dak en grote dakkapel gemaakt. Een grote ingreep in de monumentale kap, dat voor de woonkeuken alleen indirect daglicht oplevert via een trapgat. De commissie vraagt de architect om hier een andere keuze te maken, die meer in lijn is met de monumentale waarden. Voorzetwanden Ter isolatie van de gevel worden achter de bestaande gevels hsb-voorzetwanden toegepast met 120mm minerale wol. In de aangeleverde stukken ontbreekt echter een bouwfysische onderbouwing van de opbouw van de wanden. Deze dient ter beoordeling van de commissie nog te worden aangeleverd. Rookkanalen In het achterhuis bevindt zich tegen de achtergevel een rookkanaal. Deze is van hoge monumentale waarde en dateert op de zolderverdieping uit de 17de eeuw. In de voorgestelde plannen wordt het gehele rookkanaal op alle verdiepingen verwijderd. De commissie begrijpt niet waarom het rookkanaal dat als hoog monumentaal is gewaardeerd eruit moet. Kleuren gevels Voor de kleuren in de gevels wordt de situatie uit ca.1900 als uitgangspunt gehanteerd. De keuze hiervoor moet worden onderbouwd, de commissie adviseert om voor de onderbouwing een kleuronderzoek te laten maken. Advies: Te herzien De commissie is er positief over dat het pand een nieuw leven gaat krijgen. Maar met het voorstel dat er nu ligt worden er te veel ingrepen en doorbraken gemaakt in het pand, wat ten koste gaat van de monumentale waarde. Dat is men name het geval in de achtergevel, het dak en de werfkelders. Deze ingrepen zijn nu vooral ingegeven vanuit functionaliteit en wooncomfort, niet vanuit de monumentwaarde. De commissie adviseert om bij de keuze voor de ingrepen de bouwhistorische verkenning als leidraad te gebruiken. Daarnaast vraagt de commissie zich af of het programma niet te veel is voor het pand. Het advies is dan ook om dit te onderzoeken. Met minder programma zou het plan wat meer in balans zijn in relatie tot de ingrepen. De commissie ziet een aangepast voorstel ter beoordeling tegemoet. De afdeling erfgoed wil graag betrokken worden bij het onderstaande:  De herstelwerkzaamheden dienen in overleg met de afdeling erfgoed te worden uitgevoerd. Denk aan proefvlak kalkvoeg (voor- en achtergevel), zandsteenherstel, technische houdbaarheid topgevel.  De afdeling erfgoed verzoekt om deelname aan dendrochronologisch onderzoek van de middeleeuwse moerbalken, zodat de 13e -eeuwse fase beter gedefinieerd kan worden.
    Kenmerk (deze vergadering)
    geen
    Verwijzing naar eerdere vergadering
    onbekend
    Brondocument
    https://welstandutrecht.nl/documenten/1415