Tussen de Rails 1, blokken B, C (Woonin) en A en F (Portaal)

Aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen van maximaal 460 tijdelijke woningen

Gevonden adres

tussen de rails 1

Locatie

exact adres Toon op kaart

Coördinaten

52.06876172, 5.14250352

Vergaderingen (2)

1. 19 aug. 2025

   Verslag, pagina 1

   Het bouwen van maximaal 460 tijdelijke woningen (blokken B, C door Woonin en blokken A en F door Portaal).

   Samenvatting door AI

   De aanwezigen reageren op het eerdere advies van de commissie. Onderwerpen zijn onder andere privacy, margestrook, binnenhoven als rustige oases, leefbaarheid, korte looplijnen, materiaalabsorptie voor galm, en het ontbreken van groene daken vanwege zonnepanelen en draagkracht. De commissie blijft bezorgd over de leefbaarheid en het woongenot op deze geluidsbelaste locatie en adviseert rust aan de binnenzijde en reuring aan de buitenzijde.

   Conclusie: Vooroverleg. De commissie verwijst naar haar advies van 24 juni 2025 en vraagt bij een volgende bespreking om een integraal inrichtingsplan voor de hoven, de margestrook en de ruimte buiten de bouwblokken, waarbij meer aandacht wordt besteed aan leefbaarheid, opgaand groen en het voorkomen van overlast.

   Brontekst

   1. Tussen de Rails 1, blokken B, C (Woonin) en A en F (Portaal) CvB / 0010354 Aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen van maximaal 460 tijdelijke woningen Aanvraag : Woonin / Portaal Ontwerp en toelichting: RoosRos Architecten en PR8 Architecten Aanwezig gemeente : Pieter Boesten (projectmanager Ruimte) (zie verslag 24/06 2025) Gespreksverslag De aanwezigen geven een reactie op het eerder door de commissie uitgebrachte advies. De volgende onderwerpen komen aan de orde: privacy en margestrook, binnenhoven als ‘rustige oases’, leefbaarheid en duurzaamheid. M.b.t. de thema’s leefbaarheid en privacy wordt opgemerkt dat voor de bouwvelden B & C de hoofentree de entree is waar de bezoekers en bewoners gebruik van zullen maken. Het trappenhuis in de zuidelijke punt zal door bewoners eveneens als entree gebruikt worden omdat dit de kortste route is naar de woningen. Deze korte route wordt ook geactiveerd door de positie van de fietsenstallingen die in de noord- en zuidkant nabij de trappenhuizen in het gebouw zijn gepositioneerd. Voor de bouwvelden A & F geldt dat er binnen de complexen van bouwvelden A en F geen ruimte is om extra trappenhuizen toe te voegen. Deze beperking is zorgvuldig afgewogen. In blok A passeren maximaal 14 buren via de galerij langs een woning wanneer zij de kortste route nemen; in blok F zijn dat er maximaal 12. Deze aantallen blijven binnen de grenzen van wat door de opdrachtgever als leefbaar en sociaal aanvaardbaar wordt beschouwd. De binnentuinen van gebouw B & C wordt samen met Steck ingericht. De opzet is identiek, maar er wordt gekozen voor hogere begroeiing. Voor gebouw A en F geldt dat de binnentuinen in de basis al grotendeels voorzien zijn van groen. Aangegeven wordt dat nog extra beplanting wordt toegevoegd om de serene sfeer te versterken en eventuele (geluids)overlast te beperken. De inrichting van de ruimte rond de gebouwen wordt in samenspraak met de gemeente opgepakt. M.b.t. de ‘margestrook’ wordt aangegeven dat deze gebruikt zal worden gebruikt voor een natuurlijke overgang van de gebouwen naar het openbaar gebied (grind en hooiland). Er wordt nog een nadere studie verricht naar de absorptie van de toe te passen materialen om een aanvaardbaar geluidsniveau aan de zijde van de binnentuin te krijgen (galm). Ook wordt opgemerkt dat elke ruimte een geluidluwe zijde heeft en er wordt voldaan aan de gestelde regelgeving. Aangegeven wordt dat het vergroenen van daken niet mogelijk is vanwege de plaatsing van zonnepanelen en installaties. Ook is er in de gewichtsberekening (draagkracht dakconstructie) geen rekening gehouden met een groen dak. Voor bouwblokken A en F wordt gestreefd naar een milieuprestatie (MPG) van minder dan 0,5, met en verwachte losmaakbaarheidsscore van 85%. B en C voldoen aan BENG permanente bouw conform BBL, prognose van het label is tussen de A++ en A+++. Conclusie: vooroverleg Het betreft hier een tussentijds advies (vooroverleg) in de aanloop naar de aanvraag om aanvullende omgevingsvergunning(en) (bouwactiviteit en afwijken van de regels van het Omgevingsplan). De commissie verwijst naar haar advies van 24 juni 2025 m.b.t. de bebouwing. Haar reactie gaat niet over de gevelafwerking, de structuur van de gebouwen etc. Ze verzoekt bij een volgende bespreking het inrichtingsplan voor de hoven, de margestroken en de ruimte buiten de bouwblokken ter bespreking c.q. beoordeling voor te leggen. Een integraal voorstel is gewenst en hierbij is afstemming nodig tussen de verschillende opdrachtgevers, ontwerpers en de gemeente. De commissie adviseert zoveel mogelijk rust te creëren in de binnenhoven en alle midmiddelen in te zetten die hiervoor beschikbaar zijn (groen, korte looplijnen, absorberende materialen etc.). Ze doet de oproep in te denken hoe de omgeving ervaren zal worden en hoe kan worden omgegaan met de uitdaging van deze omgeving en hoe het risico op overlast zoveel mogelijk voorkomen wordt. De commissie herhaalt haar oproep om een groen dak toe te passen. Het leefklimaat in de woningen op de bovenste etage zal hierdoor kunnen toenemen, evenals het rendement van zonnepanelen. Het betreffen tijdelijke woningen, maar na het tijdelijke verblijf van deze woningen tussen de rails kunnen deze elders worden gebruikt (de investering gaat niet verloren). De commissie verwijst naar haar reactie. De commissie reageert als volgt: • Goed dat er aandacht is gegeven aan de leefbaarheid en het wordt gewaardeerd dat er gewerkt wordt met beheerders, een programmatische menging in het gebied en gemeenschappelijke ruimten. De grootste zorg van de commissie blijft echter de leefbaarheid en het woongenot op deze zeer geluidsbelaste locatie in combinatie met de grote aantallen woningen. • Geadviseerd wordt daarom om te kiezen voor rust aan de binnenzijde en reuring aan de buitenzijde van de blokken. In de binnenruimtes zouden volgens de commissie juist geen ontmoetingsplekken (terrassen) gepositioneerd moeten worden. Hooguit her en der een bankje (meditatieve sfeer). De vragen die eerder zijn gesteld, zijn in dit verband nog niet voldoende beantwoord. Bij de uitwerking van het inrichtingsplan vraagt dit nog bijzondere aandacht en een heldere keuze. • Bij de inrichting van de binnentuinen adviseert de commissie om maximaal in te zetten op zo veel mogelijk snel groeiend opgaand groen (berken, elzen etc). Groen absorbeert geluid en geeft beschutting en privacy. • De margestroken vragen meer aandacht. Het huidige voorstel met grind en hooiland overtuigt niet. De commissie pleit voor een zone met substantieel opgaand groen, struiken, wilde bloemen om privacy te creëren voor de bewoners op de begane grond (paden zo ver mogelijk van gevels). • De commissie blijft zich zorgen maken over de leefbaarheid en het woongenot van bewoners. De slaapkamers grenzen aan de binnentuinen en het blijft de vraag hoe geluidsoverlast en hinder zoveel mogelijk voorkomen kunnen worden (korte looplijnen langs zo min mogelijk woningen, geluidsabsorberende materialen, hoog opgaand groen, verblijfsplekken buiten de blokken etc.). De commissie ziet hierop een aanvullende studie tegemoet. Ze beseft dat er veel is vastgelegd in het SPvE en het is een uitdaging om binnen de mogelijkheden naar optimalisaties te zoeken. Ze ziet met kleine middelen nog grote verbetermogelijkheden. De commissie ziet te gevraagde verdere uitwerking en nadere onderzoeken tegemoet.

   Kenmerk (deze vergadering)

   CvB / 0010354

   Verwijzing naar eerdere vergadering

   zie verslag 24/06 2025

   Brondocument

   https://welstandutrecht.nl/documenten/1637

2. 24 jun. 2025

   Verslag, pagina 1

   Aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen van maximaal 460 tijdelijke woningen

   Toon deze vergaderingVerberg deze vergadering

   Samenvatting door AI

   De commissie bespreekt de plannen voor 4 tijdelijke woongebouwen binnen het gebied 'Tussen de Rails' met een duur van circa 10 jaar. Er worden opmerkingen gemaakt over leefbaarheid, akoestiek in de hoven, privacy, liften, de margestrook en duurzaamheid/groene daken.

   Conclusie: Voldoet onder voorwaarden. De commissie stelt de voorwaarden dat in het inrichtingsplan aandacht wordt besteed aan de margestrook en leefbaarheid en dat het definitieve ontwerp ter beoordeling wordt voorgelegd.

   Brontekst

   1. Tussen de Rails 1, blokken B, C (Woonin) en A en F (Portaal) CvB / 0010354 Aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen van maximaal 460 tijdelijke woningen Aanvraag : Woonin / Portaal Ontwerp : RoosRos Architecten en PR8 Architecten Toelichting : architect Boschman (RoosRos), Inge Oortgiesen (PR8) Aanwezig : Pieter Boesten (Projectmanager Ruimte), Wout Kuiken (DHME) Gespreksverslag In het gebied ‘Tussen de Rails’ worden 4 tijdelijke woongebouwen gerealiseerd met een beoogde gebruiksduur van circa 10 jaar. Twee blokken worden ontwikkeld door Woonin (blok B en C) en twee door Portaal (blok F en A). De ontwerpen vormen een nadere invulling en uitwerking van het vastgestelde Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE). De blokken hebben gesloten binnentuinen en er is variatie in de hoogte. In de hoven, de gemeenschappelijke ruimten en op de dakterrassen is er ruimte voor ontmoeting. Er is een mix van tweekamerwoningen en studio’s. Het gebied ligt binnen de attentiezone van het Werelderfgoed Hollandse Waterlinies. Daarom bevat het HIA-document (Heritage Impact Assessment) eisen en aanbevelingen waarmee tijdens het ontwerpproces rekening moet worden gehouden. Het betreft een kwetsbare locatie met veel uitdagingen (geluidsbelasting, trilling, bereikbaarheid etc.). Tijdens de presentatie worden de ontwerpen voor de blokken toegelicht. De culturele broedplaats en het werkgebouw blijven nu nog buiten beschouwing. Het gebied rondom de boerderij wordt ingericht als ontmoetingsplek (openbaar met boomgaard en toegankelijk weiland). De woningen worden modulair en circulair gebouwd (houtskeletbouw met houten gevels). Er wordt nog gewerkt aan het inrichtingsplan. Conclusie: Voldoet onder voorwaarden Tijdelijke woningen zijn niet welstandsplichtig op grond van de landelijke wetgeving. Op grond van een bepaling in het Utrechtse Omgevingsplan wordt de commissie alsnog om een reactie gevraagd. De commissie toetst op grond van het door de raad vastgestelde kader en constateert dat het bouwplan daaraan voldoet m.b.t. de uitgangspunten zoals die genoemd zijn in paragraaf 3.4 punt 1 t/m 4 (zie bullet 1 in reactie). Aan de uitgangspunten 5 en 6 is nog niet geheel voldaan (margestrook en inrichtingsplan). De commissie stelt de voorwaarden dat hieraan aandacht wordt besteed in het inrichtingsplan en dat het definitieve ontwerp nog ter beoordeling wordt voorgelegd. In het algemeen stelt ze dat de leefbaarheid onder druk staat. Ze verwijst naar haar reactie voor suggesties en aanbevelingen. De commissie reageert als volgt en geeft voor de verdere uitwerking de volgende aandachtspunten: • De commissie constateert dat aan de beeldkwaliteitseisen, zoals die zijn vastgesteld door de raad in het SPvE, wordt voldaan. Er is sprake van een modulaire, flexibele bebouwing. En de bebouwing vormt een herkenbaar geheel met een tijdelijke/geïmproviseerde uitstraling. De opzet en uitstraling van de woningbouwblokken is van een “(semi)permanente kwaliteit” en er is sprake van een duurzame circulaire uitvoering. De toepassing van hout past bij de geschiedenis van het schootsveld. De uitwerking van de hoeken zijn voldoende zorgvuldig ontworpen en de balkons en terrassen dragen, mits deze goed worden ingericht, bij aan de ruimtelijke kwaliteit. Ook aan het uitgangspunt voor de entrees is voldaan. • De commissie is bezorgd over de leefbaarheid in het gebied. Het is een grote ontwikkeling met een gigantische hoeveelheid woningen op een zeer kwetsbare locatie qua geluidsbelasting en qua bereikbaarheid. De commissie mist een gelaagd verhaal over het wonen en leven in zo’n gebied. • Bij de verdere uitwerking adviseert ze de binnenhoven zo te ontwerpen dat er ‘rustige oases’ ontstaan. Reuring is beter passend aan de geluidsbelaste zijden. Het is essentieel dat er aan de zijden van de slaapkamers zoveel mogelijk rust is. Voorkomen moet worden dat er een ‘klankkast’ ontstaat (akoestiek is een belangrijk aandachtspunt). Ze adviseert te onderzoeken of met de inrichting en de materialisering zoveel mogelijk geluid kan worden geabsorbeerd. Bij de blokken A en F zijn de beelden overtuigend, al kan ook daar in ruimere mate groen worden toegepast. De hoven in de blokken B en C ogen nog vrij ‘hard’ en vragen nog een ontwerpslag. • De commissie adviseert maximaal in te zetten op de privacy van bewoners. Overlast moet worden voorkomen. De commissie raadt aan looplijnen langs woningen over galerijen zo kort mogelijk te maken. Eén lift per blok is vragen om problemen (grote aantallen woningen en veel verhuisbewegingen). Twee liften en twee volwaardige trappenhuizen per blok zouden de leefbaarheid ten goede komen. • De margestrook heeft ook impact op de privacy van bewoners die op maaiveld wonen. Dit vraagt nog aandacht in het inrichtingsplan. • Duurzaamheid is van het grootste belang. Het zijn tijdelijke woningen dus deze dienen zo duurzaam mogelijk te worden geproduceerd. De commissie ondersteunt de biobased gedachten en adviseert de kansen te onderzoeken voor het vergroenen van de daken. ‘Bruine en groene’ daken bieden een verrijking op ecologisch niveau en kunnen op die manier iets teruggeven aan de omgeving. De commissie ziet de vervolgstappen tegemoet.

   Kenmerk (deze vergadering)

   CvB / 0010354

   Verwijzing naar eerdere vergadering

   onbekend

   Brondocument

   https://welstandutrecht.nl/documenten/1605