Welstandskaart Utrecht
← Alle projecten

Biltstraat 29-31

Aanvraag omgevingsoverleg voor het verbouwen en uitbreiden van een voormalig hotel

Gevonden adres
biltstraat 29
Locatie
exact adres Toon op kaart
Coördinaten
52.09499437, 5.12779913

Vergaderingen (3)

  1. 3 feb. 2026

    Verslag, pagina 9

    Aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen van een hotel/restaurant

    Samenvatting door AI

    Het gewijzigde voorstel komt grotendeels tegemoet aan het eerdere advies. De commissie verzoekt de architect de inrichting van het dak en de positie van de installaties nader te optimaliseren.

    Conclusie: Voldoet onder voorwaarden

    Brontekst
    2. Biltstraat 31 RT / 0026496 Aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen van een hotel/restaurant Ontwerp en toelichting : Monk Architecten (zie verslag 01/04 een 11/11 2025) Conclusie: Voldoet onder voorwaarden Met het deels gewijzigde voorstel wordt grotendeels tegemoetgekomen aan het eerdere advies van de commissie. De dakkapellen ogen slanker door de introductie van kaders. Er is in het gewijzigde voorstel voldoende contrast aanwezig tussen het voor- en achterhuis. De commissie volgt het voorstel. Met het verhogen van de dakranden van het achterhuis worden de installaties beter uit het zicht onttrokken. Om de installaties staan geperforeerde schermen. De commissie verzoekt de architect nader te onderzoeken of de inrichting van het dak nog kan worden geoptimaliseerd. Hoe verder de installaties van de dakranden komen te staan hoe beter (een compactere positionering lijkt mogelijk). Ook raadt de commissie aan het scherm zo dicht mogelijk op de installaties te plaatsen en deze niet hoger te maken dan strikt noodzakelijk (bij voorkeur op 1 hoogte van circa 1,60 meter hoog). Zij adviseert uit te gaan van een rechthoekige vorm (geen verspringingen). Zij suggereert het dakluik daarvoor dichter bij de liftkern te plaatsen. De aanvraag omgevingsvergunning wordt voorzien van een positief advies, onder de voorwaarde dat het dakplan met de uiteindelijke keuze voor het scherm rond de dakinstallaties en de positie van de installaties nog ruim voor de aanvang van de bouw ter beoordeling wordt voorgelegd.
    Kenmerk (deze vergadering)
    0026496
    Verwijzing naar eerdere vergadering
    verslag 01/04 een 11/11 2025
    Brondocument
    https://welstandutrecht.nl/documenten/1779

  2. 11 nov. 2025

    Verslag, pagina 2

    Aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen van een hotel/restaurant

    Toon deze vergaderingVerberg deze vergadering
    Samenvatting door AI

    De architect heeft de zijdakvlakken hellend gemaakt, de uitkraging over de steeg laten vervallen, en het dak flauwer gemaakt. Er is een bronzen aluminium felsbeplating toegepast die doorloopt in de gevel. Lichtbeige stucwerk en beige steen worden getoond, dakinstallaties worden omzoomd met een metalen scherm, en de binnentuin wordt openbaar gemaakt.

    Conclusie: Voldoet onder voorwaarden. De commissie brengt een positief advies uit over de hoofdopzet onder de voorwaarde dat een aantal punten (zoals contrast in tinten, installaties, dakkapellen en tuinmuren) worden onderzocht en voorgelegd.

    Brontekst
    2. Biltstraat 31 RT / 0026496 Aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen van een hotel/restaurant Ontwerp en toelichting : Monk Architecten (zie verslag 01/04 2025) Gespreksverslag In reactie op het eerdere commissieadvies heeft de architect de zijdakvlakken van het voorhuis hellend gemaakt. Er is afgezien van de uitkraging van het achterhuis over de steeg. Het dak is flauwer gemaakt om de impact van het volume op de omgeving te verminderen. De bronzen aluminium felsbeplating van het dak is doorgezet in een band van de gevel, waardoor het dak optisch wordt doorgetrokken. Bemonstering van het lichtbeige stucwerk van het voorhuis en de beige steen van het achterhuis worden getoond. De dakinstallaties worden omzoomd met een metalen scherm. Er wordt nog onderzocht of de installaties plat gelegd kunnen worden. De binnentuin is afgeschermd met een gemetselde muur en openbaar gemaakt. Conclusie: Voldoet onder voorwaarden De commissie complimenteert de architect met de stappen die zijn gemaakt. Het voorhuis is een waardevolle toevoeging voor de Biltstraat. De erkers van het achterhuis ogen speels en het is als geheel goed vormgegeven. Het is een mooi plan in wording. De commissie brengt een positief advies uit over de hoofdopzet en stelt de voorwaarde dat de onderstaande punten en reacties worden onderzocht en worden voorgelegd (voorafgaande aan de besluitvorming op de aanvraag). De commissie reageert als volgt: • De straat heeft een gemêleerd beeld van metselwerk panden en gestucte panden. Door het voorhuis en het achterhuis in een gelijkende kleurstelling uit te voeren, ontstaat een cluster of drie gebouwen in een lichte tint. Om dit te voorkomen adviseert de commissie om het contrast tussen het voorhuis en het achterpand te vergroten door het achterhuis in een wat donkerdere tint uit te voeren (een subtiel contrast, zichtbaarder dan nu wordt voorgesteld). Op die manier wordt de losse pandopzet benadrukt. • De installaties zijn erg fors en op voorgestelde wijze niet akkoord. Het uit het zicht houden van de installaties is essentieel. Het plat leggen ervan zou een grote winst betekenen, wat de commissie uiteraard ondersteunt. De commissie adviseert te onderzoeken of het beperkt doortrekken van het dakvlak in een hogere dakopstand een oplossing zou zijn om de installaties uit beeld te houden. De zichtlijnen vanaf de straat en de binnentuin zijn daarbij leidend. Een mooi vormgegeven scherm (qua materialisering en qua plattegrondvorm) is een acceptabel alternatief. • De dichte dakkapellen zijn te prominent aanwezig in het beeld. Met wat aanpassingen in de plattegrond lijkt het mogelijk om deze te verkleinen. Qua vormgeving wordt geadviseerd om de gesloten dakkapellen niet als doos te ontwerpen, maar ze een kader met een ‘blinde’ invulling te geven, waardoor ze meer op de echte dakkapellen lijken en wat ranker zullen ogen. De commissie constateert dat het programma in de kap iets groter is dan de kap toestaat (de kap duwt zichzelf als het ware naar buiten). Dit dient nader te worden onderzocht en te worden geoptimaliseerd. • Het is positief dat de binnentuin openbaar wordt. De commissie adviseert om waar mogelijk zoveel mogelijk eenheid in de tuinmuren te brengen. Een gemetselde tuinmuur heeft daarbij de voorkeur. Waar dat niet mogelijk is kunnen de erfscheidingen door middel van groen bekleed worden of het beeld kan door opgaande beplanting worden verzacht. • Indien er inheemse bomen aanwezig zijn die nog levenskansen hebben adviseert de commissie deze zoveel mogelijk te behouden. De commissie ziet een reactie op deze punten tegemoet.
    Kenmerk (deze vergadering)
    RT / 0026496
    Verwijzing naar eerdere vergadering
    zie verslag 01/04 2025
    Brondocument
    https://welstandutrecht.nl/documenten/1739

  3. 1 apr. 2025

    Verslag, pagina 3

    Aanvraag omgevingsoverleg voor het verbouwen en uitbreiden van een voormalig hotel

    Toon deze vergaderingVerberg deze vergadering
    Samenvatting door AI

    Het plan is fundamenteel gewijzigd om de binnentuin vrij te maken van bebouwing. Om geen oppervlak te verliezen zijn zowel het voorhuis als het achterpand met één laag opgetopt. Het voorhuis wordt gesloopt en vervangen door een wit drielaags volume met kap in klassieke stijl, terwijl het zandkleurige achterpand vier lagen met kap krijgt.

    Conclusie: Vanuit welstandsoptiek denkbaar (Ja, mits). De commissie complimenteert de architect met de omdenkslag en het openbaar maken van de tuin, maar geeft opmerkingen mee over de te dominante hoogte/uitstraling van het achterhuis en de kleurstelling/stucwerk van het voorhuis.

    Brontekst
    3. Biltstraat 29-31 RT / 0022101 Aanvraag omgevingsoverleg voor het verbouwen en uitbreiden van een voormalig hotel Ontwerp : Monk Architecten Toelichting : architect Schuuring Aanwezig : architect Van Deuzen (Monk) en dhr. Hoek (initiatiefnemer) (zie verslag 01/10 2024) Gespreksverslag Het plan is fundamenteel gewijzigd, met als aanleiding om de binnentuin vrij te maken van bebouwing. Om geen bebouwingsoppervlak te verliezen is zowel het voorhuis als het achterpand nu met één laag opgetopt. Het bestaande voorhuis is in slechte staat en wordt gesloopt. Er komt een wit drielaags volume met kap in klassieke stijl voor terug. Het zandkleurige achterpand kent vier lagen met kap in een moderne vormgeving met geïntegreerde pv-panelen. De binnentuin is bereikbaar vanaf de Wittevrouwensingel en voor de gasten van het hotel. Voor een doorgaande route is toestemming van de buren nodig, die er nu niet is. Conclusie: vanuit welstandsoptiek denkbaar (Ja, mits) De commissie complimenteert de architect met de ‘omdenkslag’. Het vrijhouden en openbaar maken van de tuin is een meerwaarde voor de buurt. Het vervangen van het voorhuis is denkbaar, gezien de slechte staat van het pand. De gekozen ontwerprichting is kleinschalig en zorgvuldig en kan daarmee een positieve toevoeging voor de Biltstraat worden. Het schetsontwerp oogt passend in de straatwand. Het ophogen van het achterhuis is goed verdedigbaar omwille van deze ontwikkeling, mits deze minder uitgesproken hoog zal ogen. De commissie geeft de volgende opmerkingen mee voor de verdere uitwerking • Het achterhuis moet vanzelfsprekend ogen in de omgeving. Het voorstel oogt uitgesproken hoog en is daardoor te dominant aanwezig. Dit zit hem in de uitstraling, de gekozen materialisatie en in de volumeopbouw (de hoogte zelf is inpasbaar). De hoge goot vindt geen aansluiting bij de buurpanden. Door deze te verlagen en gebruik te maken van een hogere kap (1,5 á 2 lagen), zal het pand zich beter voegen in de schaal van de achterbebouwing. De 5e laag zou als het ware onzichtbaar moeten zijn. Het toepassen van pv-panelen op deze kap trekt veel aandacht en plaatsing op het platte dak heeft de voorkeur, eventueel in combinatie met een groendak. • Het nieuwe voorhuis past qua schaal en uitstraling goed in de straatwand. De kleurstelling (wit) kan meer ingetogen zijn en gekozen worden in relatie tot de naastgelegen bebouwing. Metselwerk zou meer plastiek geven in de gevel en een passend alternatief voor het vlakke stucwerk zijn. De gootlijn kan nog sterker geaccentueerd worden. De rechte schijnkap aan de zijkant oogt wat vreemd en deze dient onder een hoek geplaatst te worden, zodat een echte kap ontstaat. • Het is jammer dat er geen route tussen de Biltstraat en de Wittenvrouwensingel komt, maar de commissie begrijpt dat dit niet in handen van de aanvrager is. De commissie ziet het ontwerp van de binnentuin met interesse tegemoet, waarbij ze meegeeft dat de historie van de tuin wellicht aanknopingspunten biedt voor het ontwerp. Een functionele koppeling aan het hotel zou de tuin verlevendigen en ten goede komen aan de gasten (ontbijt, koffie). • Vanuit duurzaamheidsoptiek wordt de sloop van het voorhuis betreurd. Een hoge duurzaamheidsambitie voor het nieuwe gebouw zou een passende compensatie hiervoor zijn. De commissie begrijpt dat er aandacht is voor zonwering om het energieverbruik op een passieve manier te verminderen. De commissie vraagt om het hergebruik van warmte en koeling te onderzoeken. De commissie ziet een verdere uitwerking ter bespreking tegemoet.
    Kenmerk (deze vergadering)
    0022101
    Verwijzing naar eerdere vergadering
    verslag 01/10 2024
    Brondocument
    https://welstandutrecht.nl/documenten/1539